Quando conviene rideterminare il costo fiscale dei terreni?

1 Aprile 2022

Conviene rideterminare il costo fiscale dei terreni? e quello delle partecipazioni non quotate? L’art. 29 del DL 17/2022 proroga anche per l’anno 2022 la possibilità di rideterminare il costo fiscale delle partecipazioni non quotate e dei terreni (agricoli e edificabili), suscettibili di produrre plusvalenze ai sensi dell’art. 67 co. 1 lettere da a) a c-bis) del TUIR, allorché tali beni vengano ce­duti a titolo oneroso.

Chi può chiedere di rideterminare il valore dei terreni o delle partecipazioni non quotate?

Ecco di seguito un elenco dei soggetti che possono optare per la rivalutazione dei terreni e delle partecipazioni non quotate:

  • le persone fisiche, per le operazioni non rientranti nell’esercizio di attività d’impresa;
  • le società semplici e i soggetti ad esse equiparate ai sensi dell’art. 5 del TUIR;
  • gli enti non commerciali, se l’operazione da cui deriva il reddito non è effettuata nell’esercizio di impresa;
  • i soggetti non residenti, per le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di partecipa­zioni in società residenti in Italia, non riferibili a stabili organizzazioni, salve le previsioni contenute nelle Convenzioni contro le doppie imposizioni che ne escludano l’imponibilità in Italia.

 

Da notare che, in caso di partecipazione o di terreno acquistati in regime di comunione dei beni, entrambi i co­in­te­sta­tari devono procedere con il versamento dell’imposta sostitutiva per la quota a ciascuno imputabile

Quali sono i TERRENI o le PARTECIPAZIONI che rientrano nell’agevolazione?

L’art. 67 co. 1 lettere da a) a c-bis) del TUIR contempla fattispecie reddituali conseguibili esclusi­vamente al di fuori dell’esercizio di imprese commerciali.

Pertanto, le persone fisiche e gli enti non commerciali possono avvalersi dell’agevolazione sol­tan­to con riferimento alle partecipazioni ed ai terreni posseduti al di fuori dell’ambito dell’attività im­pren­­ditoriale eventualmente esercitata.

Inoltre, ai fini della disciplina in esame, costituiscono partecipazioni rivalutabili:

  • le partecipazioni rappresentate da titoli (azioni);
  • le quote di partecipazione al capitale o al patrimonio di società non rappresentate da titoli (quote di srl o di società di persone);
  • i diritti o i titoli attraverso cui possono essere acquisite le predette partecipazioni (es. diritti di opzione, warrant, obbligazioni convertibili in azioni).

Ecco i requisiti per avvalersi dell’AGEVOLAZIONE

Quindi ricordiamo che, per avvalersi della rideterminazione del costo dei terreni o delle partecipazioni non quotate, è necessario possedere il bene alla data dell’1.1.2022.

Entro il successivo 15.6.2022, occorrerà:

  • effettuare la redazione e il giuramento di un’apposita perizia di stima, da parte di un soggetto abilitato;
  • procedere con il versamento in autoliquidazione di un’imposta sostitutiva del 14% sul valore periziato, da parte del contribuente.

 

Ricordiamo che, inoltre, è possibile eseguire il versamento dell’imposta sostitutiva in tre rate annuali di pari importo a partire dal 15.6.2022, applicando un interesse annuo del 3%.

Per il versamento dell’imposta sostitutiva dovrebbe essere confermato l’utilizzo del codice tributo “8055”.

 

Scomputo o RIMBORSO dell’IMPOSTA SOSTITUTIVA GIà VERSATA

Qualora il contribuente intenda avvalersi dell’ulteriore rivalutazione delle partecipazioni o dei ter­reni posseduti (art. 7 del DL 70/2011 e circ. Agenzia delle Entrate 47/2011, § 2):

  • non è tenuto al versamento delle rate ancora pendenti della precedente rivalutazione;
  • può scomputare l’imposta sostitutiva già versata dall’imposta dovuta per effetto della nuova rivalutazione.

 

Inoltre, è possibile chiedere il rimborso dell’imposta sostitutiva pagata in passato:

entro il termine di decadenza di 48 mesi, ai sensi dell’art. 38 del DPR 602/73;

calcolato a decorrere dalla data in cui si verifica la duplicazione del versamento, cioè dalla data del versamento dell’intera imposta sostitutiva, o della prima rata, relativa all’ultima rivalutazione che viene effettuata.

Come CALCOLARE LA CONVENIENZA della rivalutazione?

Affinché il regime agevolato risulti conveniente in caso di cessione di una partecipazione non quotata è necessario che l’imposta sostitutiva del 14% applicata sul valore di perizia risulti inferiore al 26% della plusvalenza realizzata in assenza di affrancamento.

Questa verifica si può riassumere nella seguente formula:

14% × valore della quota da perizia < 26% × plusvalenza da cessione.

Considerato che il rapporto tra le due imposte è di 0,5384615 (14% / 26%), il regime agevolato risulta conveniente per il contribuente quando la plusvalenza realizzata risulta superiore al 53,84615% del valore della partecipazione rilevato in sede di perizia.

Quindi, a titolo esemplificativo, vediamo cosa accade se si ipotizza una persona fisica che possiede una partecipazione in una società a responsabilità limitata in merito alla quale:

il costo di acquisto è pari a 30.000,00 euro;

il valore di perizia all’1.1.2022 risulta pari a 100.000,00 euro e tale ammontare coincide con il prezzo di vendita.

L’affrancamento della partecipazione sarebbe conveniente, in quanto costerebbe al contribuente 100.000,00 × 14% = 14.000,00, mentre la plusvalenza sulla partecipazione non affrancata sconterebbe un’imposta sostitutiva da capital gain pari a 18.200,00 euro (70.000,00 × 26%).

Se invece la plusvalenza realizzata fosse pari a 53.846,15 euro, l’imposta sostitutiva da capital gain sarebbe pari a 14.000,00 euro (53.846,15 × 26%), esattamente quanto il contribuente pa­ghe­rebbe per affrancare una partecipazione non quotata periziata per un valore di 100.000,00 euro.

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